남들이 잘 모르는 경매 입찰가 산정의 비결 정보(ft.연습과 실전,비용계산)

경매는 많은 사람들에게 매력적인 투자 방법으로 여겨지지만, 성공적으로 경매에 참여하기 위해서는 철저한 준비와 전략이 필요합니다. 특히 입찰가 산정은 경매 성공의 핵심 요소 중 하나입니다. 이번 글에서는 남들은 잘 모르는 경매 입찰가 산정의 비결을 자세히 살펴보습니다.

 

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1. 사전 조사 방법

경매에 참여하기 전, 사전 조사는 필수입니다. 경매 물건의 상태, 주변 시세, 향후 가치 상승 가능성 등을 철저히 조사해야 합니다. 대충 물건을 파악하다가 낭패를 볼 수 있는 것이 경매입니다. 많은 정보를 수집할수록 실패도 적어진다는 것을 명심하시길 바랍니다.

 

 그러면 어떻게 '사전조사'를 하여야 할까요? 이를 위해 다음과 같은 방법들을 활용할 수 있습니다.

 

부동산 시세 조사

경매 물건이 위치한 지역의 최근 거래 시세를 조사합니다. 이를 통해 적정 입찰가를 예측할 수 있습니다. 시세조사는 정말 중요합니다. 인터넷을 통해서 물건지의 거래현황이나 부동산 관련어플 '호갱노노'가 훌륭합니다.

 

이러한 부동산 어플을 통해서 현재의 시세파악과 현재까지의 물건의 변동현황을 확인하시길 바랍니다.

 

현장 답사

직접 현장을 방문해 물건의 상태를 확인하고, 주변 환경을 조사합니다. 이는 물건의 실제 가치를 평가하는 데 큰 도움이 됩니다.

 

현장을 방문 시에는 물건지를 직접 보고, 사진상과 다른 점을 파악합니다. 그리고 주변 사람들에게 물어서 물건지에 누가 사는지와 점유자가 외국인이 아닌지 확인을 하여야 합니다.

 

점유자가 외국인일 때에는 정말 복잡합니다. 외국인들은 주민센터에 입주를 하였다는 '확정일자'가 나타나지 않기 때문입니다. 따라서 외국인이 입주를 하고 있다면 피하는 것이 좋으며, 외국인들은 '출입국관리소'를 통해서만 자세한 확인이 가능합니다.

 

법적 문제 검토

경매 물건의 법적 문제(예: 임차인의 권리, 미납 세금 등)를 미리 파악합니다. 이를 통해 예상치 못한 추가 비용을 방지할 수 있습니다.

 

사전조사 단게에서 입찰가 산정에 도움이 되는 꿀팁이 있습니다. 아파트라면 대부분 관리사무소 연착처가 인터넷을 통해서 알 수 있습니다. 관리사무소에 전화를 걸어서 "미납된 관리비가 얼마인가요?"라고 물어보면 됩니다.

 

그러면 아파트관리소 경리들은 "5개월분 60만원 미납입니다"라는 식으로 답변을 해주는데요. 그런 다음에는 경매 관련 문의 전화가 몇 번이나 왔냐고 무어보시길 바랍니다. 관리사무소의 답변은 대체로 3가지입니다.

 

• 너무 많은 전화를 받아서 조금 짜증이 날 정도입니다.
• 하루에 한두 건은 오는 것 같아요.
• 지금 전화 주신 분이 처음입니다.

실제로 입찰 당일 아침에 법원에 가기 전에 관리사무소에 직접 들러서 관리사무소에서 입찰문의를 물어보고, 처음으로 문의를 한다는 경리분의 말을 듣고, 최저가 입찰 금액을 적어서 낙찰을 받는 경우도 있습니다.

 

한 가지 주의할 점이 있다면, 미납 관리비 문의 전화는 최대한 입찰일 직전에 하는 것이 좋다는 겁니다. 마지막까지 물건을 파악하고 매수를 결정하였다면, 마지막에 이러한 방법으로 확신을 얻는 것이 좋습니다.

 

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2. 비용 계산해 보기

경매 물건을 낙찰받기 위해서는 다양한 비용을 고려해야 합니다. 단순히 물건의 가격만 계산하는 것이 아니라, 추가로 발생할 수 있는 모든 비용을 명확히 계산해야 합니다.

 

• 취득세 및 등록세: 낙찰 후 발생하는 세금 비용을 사전에 계산해두어야 합니다.
• 수리 및 보수 비용: 물건의 상태에 따라 추가로 발생할 수 있는 수리비용을 예측합니다.
• 이사 비용:임차인이 있는 경우, 이사 비용을 고려해야 합니다.
• 기타 비용: 법적 문제 해결 비용, 중개 수수료 등 기타 발생 가능한 비용을 모두 포함시켜야 합니다.

 

3. 경쟁 상황 분석

경매에서는 경쟁 상황을 분석하는 것도 중요합니다. 다른 입찰자들이 어떤 전략을 사용할지 예측하고, 이에 맞는 대응 전략을 세워야 합니다.

 

• 경매 참여자 분석: 경매에 참여하는 다른 입찰자들의 성향과 전략을 파악합니다. 이를 통해 경쟁력을 높일 수 있습니다.
• 낙찰가 예측: 과거 유사한 경매 물건의 낙찰가를 분석하여, 예상 낙찰가를 예측합니다.
• 입찰 타이밍: 입찰 타이밍도 중요한 요소입니다. 마지막 순간에 입찰을 넣어 경쟁자들을 당황하게 만들 수 있습니다.

 

4. 감정평가서 활용

감정평가서는 경매 물건의 가치를 객관적으로 평가한 자료입니다. 이를 활용하면 적정 입찰가를 산정하는 데 큰 도움이 됩니다.

 

감정평가서는 본인이 사용하는 경매 홈페이지에 자세히 나와있습니다. '법원경매 홈페이지'는 기본정보만 나와있지만, 지금은 많은 경매정보사이트가 많아서 유료 또는 무료로 사용하면 '감정평가서'를 쉽게 열람이 가능합니다.

 

• 감정평가서 분석: 감정평가서를 꼼꼼히 분석하여 물건의 장단점을 파악합니다.
• 비교 평가: 감정평가서의 평가액과 실제 시세를 비교하여, 입찰가를 조정합니다.
• 추가 정보 수집: 감정평가서에 나와 있지 않은 추가 정보를 수집하여, 입찰가 산정에 반영합니다.

 

5. 입찰가 산정 전략

입찰가를 산정할 때는 다양한 전략을 활용할 수 있습니다. 이는 경매의 성공 가능성을 높이는 데 중요한 요소입니다.

 

• 최저가 전략: 최저 입찰가에 근접한 금액을 제시하여, 경쟁자들의 심리적 부담을 줄입니다.
• 적정가 전략: 물건의 실제 가치에 근접한 금액을 제시하여, 낙찰 가능성을 높입니다.
• 최대가 전략: 예산 내에서 가능한 최대 금액을 제시하여, 반드시 낙찰받겠다는 의지를 보입니다.

얼마를 입찰가로 산정해야 될까요? 이 문제가 가장 큰 문제일 것입니다. 입찰자가 많으면 당연히 높은 입찰서를 써야 합니다. 하지만 입찰자가 적다면 '최저가 전략'을 통해서 물건을 확보하시는 것을 추천드립니다.

 

전국에는 정말 좋은 물건들이 많습니다. 이 번 물건을 꼭 확보하고자 하는 마음보다는 최대한 최저가로 입찰을 받는 것이 더욱 현명합니다. 낙찰이 되지 않았다면 "이번 물건은 나에게 맞지 않았어"라고 생각하고 털어버리면 됩니다.

 

 

6. 리스크 관리

경매에는 항상 리스크가 따릅니다. 이를 사전에 대비하고 관리하는 것이 중요합니다.

 

• 예산 관리: 예산을 철저히 관리하여, 예상치 못한 비용 발생에 대비합니다.
• 법적 문제 해결: 경매 물건의 법적 문제를 사전에 해결하여, 낙찰 후 발생할 수 있는 문제를 최소화합니다.
• 재매각 대비: 낙찰 후 예상치 못한 문제로 인해 재매각이 필요할 경우를 대비하여, 재매각 전략을 세워둡니다.

 

7. 전문가의 도움 활용

경매는 복잡한 과정이므로, 전문가의 도움을 받는 것이 큰 도움이 됩니다.

 

• 변호사: 법적 문제 해결에 도움을 줄 수 있는 변호사를 고용합니다.
• 부동산 중개사: 경매 물건의 시세와 상태를 정확히 파악할 수 있는 부동산 중개사의 도움을 받습니다.
• 경매 전문가: 경매 전문가의 조언을 통해 입찰가 산정과 낙찰 전략을 구체화합니다.

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경매 입찰가 산정은 단순히 금액을 정하는 것이 아니라, 철저한 준비와 전략이 필요한 과정입니다. 위에서 언급한 비결들을 활용하여 성공적인 경매에 도전해 보세요.

 

경매는 높은 수익을 창출할 수 있는 기회이지만, 철저한 준비와 분석이 없다면 큰 손실을 볼 수도 있습니다. 남들은 잘 모르는 경매 입찰가 산정의 비결을 통해 경매에서 성공을 거두시길 바랍니다.

 

 

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